Qu'attendre des agences immobilières?
Test-Achats parle d'un secteur "à assainir d'urgence" ! 80 agences immobilières du pays ont reçu la visite des enquêteurs de Test-Achats, qui se sont présentés tantôt comme candidats vendeurs, tantôt comme acheteurs, locataires ou bailleurs potentiels. Dans ses conclusions, lÃâassociation de consommateurs parle de "catastrophe"...
L'enquêteÃâ¦
LÃâenquête de Budget & Droits sÃâest déroulée en 4 volets, chacun ayant pour objectif dÃâévaluer un aspect particulier des missions des agences immobilières : la vente pour le compte dÃâun propriétaire, la recherche de biens pour un candidat acheteur, la mise en location pour le compte du bailleur et la recherche dÃâun logement pour un candidat locataire. Pour chaque scénario, les enquêteurs de Test-Achats se sont présentés en cette qualité auprès de l'agent immobilier.
Vente : des contrats truffés de clauses inacceptables
8 habitations ont été placées à disposition des enquêteurs de Test-Achats, afin de les mettre fictivement en vente et de faire venir, dans chacune d'elles, les délégués de 4 ou 5 agences de la région. Outre la qualité du service de lÃâagence, les juristes de Budget et Droits ont également analysé les contrats de courtage, autrement dit les contrats par lesquels un propriétaire donne mission à l'agence de vendre son bien.
Le calcul des honoraires (la commission) peut varier dÃâune agence à lÃâautre : pourcentage fixe ou dégressif par tranche, avec ou sans minimum, exprimé tantôt en pourcentage du bien tantôt en euros. Cela donne lieu à des écarts importants pour un même bien (jusquÃâà 67% dans lÃâenquête). Même constat pour l'estimation des biens, les écarts peuvent aller jusquÃâà 53% entre lÃâestimation la plus modeste et la plus gonflée pour une même maison.
Enfin, parmi les clauses inacceptables fréquemment rencontrées dans les contrats, notons :
- lÃâexclusivité, qui interdit non seulement au propriétaire de faire vendre son bien par une autre agence (ce qui est logique), mais également de le vendre lui-même;
- des indemnités de rupture de contrat exagérées, allant parfois jusquÃâà 100% de la commission;
- des mandats trop étendus par lesquels les agences se donnent le droit de signer des compromis de vente ou dÃâencaisser des acomptes à la place de leur client;
- des clauses qui permettent à lÃâagent immobilier dÃâéchapper à lÃâexercice du délai de réflexion légal de 7 jours par le consommateur dans les cas où le contrat de courtage a été signé au domicile du vendeur.
Enfin, nombre dÃâagences facturent des frais supplémentaires (jusquÃâà 300 euros), de surcroît et en général non stipulés dans les contrats.
Achat : description succincte et vague du bien
LorsquÃâun candidat acheteur sÃâadresse à une agence pour acquérir un bien, il s'attend au moins à ce qu'lle propose des choix en rapport avec ses desiderata et soit capable de lui fournir certaines informations, par exemple sur les frais liés à lÃâachat. Or, le constat des enquêteurs de Test-Achats est que certaines agences connaissent mal les maisons et appartements qu'elles mettent en vente, et se montrent incapables de répondre à des questions simples comme le type de chauffage, la présence ou non dÃâun jardin, dÃâune cave, etc.
Dans presque 1 cas sur 5, l'agent immobilier ne disposait que dÃâun document superficiel et incomplet ou dÃâune description lors de la visite sur place qui nÃâavait rien à voir avec la réalité. Même constat en ce qui concerne lÃâinformation sur les frais de notaire et les droits dÃâenregistrement, pour lesquels les enquêteurs ont parfois obtenu des réponses approximatives ou totalement fantaisistes.
Location : la mal aimée, informations lacunaires et contrats abusifs
La description du bien est un point particulièrement faible. Pratiquement, 1 agent sur 3 s'est avéré incapable de répondre à des questions aussi essentielles que le type de chauffage disponible, le niveau d'équipement de la cuisine, la mise à disposition dÃâun jardin ou dÃâune cour intérieure, etc. Dans la moitié des cas, la description ne comportait quÃâune pâle photo de la façade du bien à louer, sans parler des contrats de location proposés qui sont remplis de clauses illégales ou abusives.
Notons que certaines agences de la Côte et de la région de Bruges essaient de mettre leur commission à charge du locataire, alors qu'elles travaillent pour le compte du propriétaire. Enfin, on trouve encore des formules de garanties locatives dans lesquelles la banque indemnise le propriétaire sur simple demande de celui-ci ou qui consiste en la remise dÃâune somme dÃâargent au propriétaire (ce qui est carrément illégal).
En tant que propriétaire, confier la mise en location de son bien à une agence nÃâest pas sans risque non plus, notamment au regard des clauses contenues dans certains contrats de courtage : exclusivité empêchant le propriétaire de trouver lui-même un locataire (sous peine de sanction financière), mandat dÃâagence exprimé trop vaguement, loyer demandé et marge de négociation non mentionnés.
Enfin, certaines agences facturent des frais supplémentaires parfois rondelets et injustifiés, jusquÃâà 250 euros.
De l'ordre dans le secteur
Au vu des résultats de lÃâenquête, lÃâorganisation de consommateurs plaide pour que certaines mesures soient adoptées afin dÃâassainir le secteur de lÃâimmobilier résidentiel et en vue de protéger davantage le consommateur contre des pratiques douteuses :
- utilisation de contrats de courtage type, tant dans le cadre dÃâune vente que dÃâune mise en location. En cas de mandat de vente, ces contrats devraient inclure une estimation détaillée du bien;
- interdiction du démarchage de la part des agences, car il place le consommateur dans une position de faiblesse;
- obligation d'établir des tarifs "tout compris", sans suppléments ultérieurs comme cÃâest trop souvent le cas actuellement.
Source : Budget et Droits de novembre 2004 (www.test-achats.be)