Construire ou rénover: plaisir ou fardeau?
A l'approche du salon de la construction Batibouw 2006, l'association de consommateurs Test Achats les a interrogés dans le cadre d'une enquête à laquelle 2.000 maîtres d'ouvrage ont pris part. Cette enquête était destinée aux particuliers qui avaient construit ou rénové selon une formule classique ou construit avec une formule clé-sur-porte Relevé des points noirs.
Dans le numéro de mars 2006 de Budget & Droits, Test Achats présente les principaux points noirs relevés dans cette grande enquête menée auprès d'un échantillon fiable, pendant l'été 2006. Quelques exemples frappants :
- 1 maître d'ouvrage sur 4 est confronté à une vente couplée forcée;
- seulement 17% des consommateurs ayant opté pour le clé-sur-porte ont pu choisir librement leur architecte;
- 13% des architectes n'assument pas leur mission légale car ils ne contrôlent pas une seule fois le chantier;
- 20% des entreprises clé-sur-porte contournent la loi Breyne;
- dans le cadre d'une formule classique de construction, 20% des personnes interrogées n'ont pas reçu de contrat écrit et la moitié des entrepreneurs n'a pas respecté les délais,'Â
D'intéressantes leçons sont à tirer de cette grande enquête pour les candidats b'Âtisseurs qui arpenteront prochainement les allées du salon Batibouw. Test Achats estime aujourd'hui que la protection légale des consommateurs n'est pas suffisante et que le législateur doit s'en préoccuper à plusieurs niveaux.
l'enquête
Entre le 23 mai et le 22 juillet 2005, Test Achats a sondé les expériences des particuliers qui ont récemment construit ou transformé soit selon la formule classique (on prend d'abord contact avec un architecte puis on cherche des entrepreneurs séparés : un pour le gros oeuvre, un pour le toit, un plombier, un plafonneur, un électricien, etc.) soit qui ont travaillé avec une firme clé-sur-porte au sens large (une seule firme ou un seul entrepreneur général se charge de la réalisation d'un logement entièrement fini). Le taux de réponse fut particulièrement élevé : avec plus de 2.000 réponses.
La vente conjointe reste préoccupante !
l'enquête de Test Achats confirme une réalité connue depuis longtemps mais jamais rencontrée par le législateur : 25 % des candidats b'Âtisseurs qui devaient encore acquérir un terrain n'ont pas pu en acheter sans que le vendeur du terrain ne les oblige à construire avec lui-même ou avec une firme clé-sur-porte désignée par lui.
Toujours moins de prise sur l'architecte'Â
l'intervention d'un architecte est obligatoire en cas de construction ou de profonde rénovation, tant durant la phase de conception que pendant les travaux. Donc également pour la formule clé-sur-porte. l'architecte offre en réalité une protection au maître d'ouvrage, dans le sens où sa mission de base consiste à veiller au concept, au budget et au contrôle de l'exécution des travaux. D'où l'importance d'avoir un architecte indépendant. Mais il ressort de l'enquête que 50% des participants ayant opté pour le clé-sur-porte n'ont pas eu le choix et ont dû travailler avec l'architecte désigné par la firme clé-sur-porte. Seulement 17% des personnes interrogées pouvaient tout à fait librement choisir leur architecte et, dans 13% des cas, le contrat avec l'architecte était particulièrement laconique de telle manière que le contrôle des travaux était totalement lacunaire. En toute illégalité.
40% des participants à l'enquête estiment par ailleurs que la description de la mission de l'architecte figurant dans le contrat était trop sommaire pour qu'ils sachent précisément ce qu'ils pouvaient attendre de l'architecte. Difficile dès lors pour le maître d'ouvrage de contrôler si son architecte exécute sa mission dans les règles de l'art ! Test Achats plaide donc pour la mise sur pied d'un contrat type pour les architectes, précisant très clairement ses t'Âches de conception, de gestion, d'assistance et de coordination.
Le contournement de la loi Breyne
Lorsque l'on opte pour la formule classique de construction, on signe vite une dizaine de contrats avec différents corps de métier spécialisés. Test Achats conseille aux maîtres d'ouvrage de laisser l'architecte s'en occuper. Les constructions clé-sur-porte bénéficient en principe de la protection de la loi Breyne. Cette loi régit l'entièreté du processus de construction, de la convention écrite d'entreprise à la réception du logement. En théorie, le maître d'ouvrage est donc bien protégé.
Test Achats met toutefois en garde contre deux astuces par lesquelles les firmes clé-sur-porte de mauvaise foi privent le consommateur de la protection de la loi Breyne. La loi s'applique en effet uniquement s'il s'agit d'un seul contrat couvrant la totalité de la construction, et ce contrat doit porter sur la construction neuve ou l'achat sur plan d'un logement.
Mais l'enquête montre que la loi est facilement contournée: parmi les répondants ayant opté pour le clé-sur-porte, 20 % ont dû, soit signer un contrat avec tous les sous-traitants de la firme (par exemple, un pour le gros oeuvre, un pour la toiture, un pour la plomberie, etc.), soit souscrire ce que l'on appelle une convention d'étude, une étude de faisabilité ou une convention de coordination. Il s'agit de deux pièges à éviter absolument, car cela permet par exemple à une firme de demander des acomptes (plus élevés) que la loi n'autorise pas, ou d'échapper à ses responsabilités en cas de faute d'exécution. Test Achats demande l'interdiction pure et simple de ce type de convention.
Quelle satisfaction après coup ?
La plus grande source de conflits avec l'architecte est la manière dont il vérifiait que les entrepreneurs respectent les plans et le cahier des charges et qu'ils exécutent les travaux selon les règles de l'art. C'est surtout dans le cas du clé-sur-porte que l'architecte déçoit à cet égard : il ne s'est rendu sur place que dans un cas sur quatre. Et pour la formule classique, les contrôles réguliers par l'architecte étaient effectués dans 2 cas sur 3. Par ailleurs, le plus grand point de friction avec les entrepreneurs est le retard dans l'exécution des travaux. La moitié environ des participants indiquent que le délai convenu n'a pas été respecté, et dans 25% des cas, ce retard était supérieur à 6 mois.
En ce qui concerne le respect du prix, Test Achats n'a pas relevé dans l'enquête de réel problème quant au respect du prix de base, mais bien lorsqu'il fallait procéder à des réparations ou que des travaux supplémentaires étaient demandés. 10 % de tous les participants ont dû payer un supplément, même lorsque les travaux étaient dus à une faute de l'entrepreneur ou que l'architecte ne les avait tout simplement pas programmés. Le cas échéant, le maître d'ouvrage est donc victime de la faute du professionnel ! Et dans 25 % des cas, les travaux supplémentaires ont été facturés à un tarif supérieur à celui des travaux initialement prévus. Ce fut surtout le cas du côté du clé-sur-porte.
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