Transformation de maison: privilégiez le prêt hypothécaire au prêt à tempérament

ImmothekerPlus de 90% des Belges préfèrent acheter ou construire leur propre habitation et une majorité des propriétaires envisagent de transformer leur habitation par la suite. Aujourd’hui, les autorités les encouragent plus que jamais à effectuer des transformations qui permettent de réduire la consommation en énergie, une solution qu’envisagent de nombreux plus de 50 ans.


Vous avez le choix soit payer avec une épargne, soit contracter un emprunt. À l’évidence, les banques se plaisent à chanter les louanges de leurs prêts à tempérament (dont le rendement est plus élevé que celui d’un prêt hypothécaire) et hélas, beaucoup de gens ignorent qu’un prêt hypothécaire constitue de loin la meilleure affaire dans ce contexte, commente Immotheker.be

Selon cette société de conseil en hypothèque, les autorités poussent les propriétaires à se lancer corps et âme dans une foule d’améliorations écologiques : vous recevez des primes de votre commune, de votre gestionnaire de réseau de distribution, de votre province et vous pouvez même déduire 40% de certaines factures de l’impôt sur le revenu des personnes physiques. Mais la question reste : comment aborder le volet financier de votre projet ? Est-il nécessaire d’utiliser vos économies ?"

Ou pouvez-vous supporter une mensualité supplémentaire et cherchez-vous des fonds pour transformer ou rénover votre habitation ? Immotheker est formel : N’hésitez pas et optez pour un crédit hypothécaire et non pour un prêt à tempérament (PAT).

Bien sûr, demander et obtenir un PAT est relativement aisé et l’argent peut être rapidement mis à votre disposition. Par ailleurs, la banque ne prend pas d’hypothèque sur votre maison. Il n’y a donc pas de frais notariés et pas de droits d’enregistrement.

En revanche, le taux d’intérêt est plus élevé que celui d’un crédit hypothécaire : environ 6% pour un PAT étalé sur 10 ans. Pour la même durée, vous trouverez déjà des crédits hypothécaires inférieurs à 4,25 %. En outre, un PAT ne vous permet pas de bénéficier des avantages fiscaux réservés aux travaux de transformation financés par prêt hypothécaire.

Un cas pour illustrer...

Comme un bon exemple vaut mieux qu’un long discours, Immotheker propose le cas de Catherine et Nicolas qui désirent transformer leur habitation et emprunter 50.000 euros. Respectivement âgés de 45 et 44 ans, ils partagent un même toit avec leurs 3 enfants. Leur revenu net commun s’élève à 3.200 euros. Leur habitation est intégralement remboursée. A présent, ils souhaitent emprunter 50.000 euros pour la transformer mais ne désirent pas dépasser une mensualité de 600 euros pour le remboursement.

Que coûte le Prêt à tempérament (PAT) ? Catherine et Nicolas envisagent un PAT à 6% sur 10 ans, soit une mensualité de 551,19 euros. Au terme des 10 ans, ils paieront ainsi 16.143 euros d’intérêts.

Mais il faut tenir compte du fait que le PAT ne remplit pas aux conditions nécessaires pour bénéficier des avantages fiscaux d’un bonus logement pour une habitation propre et unique. Les autorités ne finançant pas ce type de prêts, l’intérêt net à payer après les avantages fiscaux restera bloqué à 6%.

Quel est le coût d’un prêt hypothécaire ? Si Catherine et Nicola contractent un crédit hypothécaire, ils devront débourser quelque 2.400 euros supplémentaires pour les frais d’acte hypothécaire. Ils emprunteront donc 52.400 euros à 4,25 % sur une période de 10 ans et paieront des mensualités s’élevant à 535 euros. Le montant total des intérêts pour cet emprunt s’élèvera à 11.769 euros. Pour cet emprunt, ils bénéficieront du bonus logement : 2.650 euros par personne par année, soit un avantage fiscal de 5.300 euros. Après 10 ans, le fisc leur reversera pas moins de 28.727 euros sur une déduction pour bonus logement d’environ 59.000
euros. En d’autres termes, ils bénéficieront d’un taux net de -32 %.

Dans ce cas de figure, le prêt hypothécaire de Catherine et Nicolas est une opération rentable. Le crédit aura coûté en réalité 2.400 euros (frais d’écriture) + 11.769 euros (intérêts), moins les 28.727 euros
remboursés par le fisc. Le bénéfice net ainsi réalisé s’élève à 14558 euros. En d’autres termes : des 50.000 euros nécessaires à leurs transformations, ils n’en paieront que 35 442 euros en définitive. L’Etat aura financé leur habitation à concurrence de 29%.

La différence est donc importante : 30.702 euros entre le PAT et le prêt hypothécaire. Si l’économie réalisée est placée sur un livret d’épargne (ou
dans un autre type de placement) à 4% et que vous réexaminez les 2 possibilités 20 ans plus tard (à l’âge de la pension), vous disposerez de 54.000 euros supplémentaire sur votre livret d’épargne, rien qu’en préférant le prêt hypothécaire au prêt à tempérament.

Robert Derumes

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