Immobilier: la brique, oui, mais aussi la terre

 L'immobilier est "dans le vent" comme placement ces temps-ci. On achète une maison, un appartement, voire peut-être des bâtiments commerciaux ou industriels. Mais il ne faut pas oublier les terrains, qui ont des avantages propres. C'est ainsi qu'ils ne subissent pas de réduction de valeur par vieillissement, contrairement à un immeuble.
Par contre, un terrain ne rapporte pas de revenus, sauf s'il s'agit d'une terre agricole mais alors ce n'est pas "bien gras".



Un bien de plus en plus rare... et cher

En fait, la terre ne peut qu'augmenter de valeur avec le temps. A cause de l'inflation, sans doute, mais surtout parce que la surface de la planète reste toujours la même alors que ses habitants, eux, augmentent en nombre.

On peut même dire que la surface disponible se réduit à cause de l'emprise croissante des équipements publics : autoroutes, lignes de TGV, canaux, aéroports,... Les terrains disponibles deviennent de plus en plus rares. Or, tout ce qui se raréfie est rendu plus cher.

L'investissement le plus habituel en terrain consiste à acquérir une parcelle pour y construire sa propre maison. Cela si l'on a décidé de la faire bâtir plutôt que de l'acheter toute faite. Mais on peut aussi spéculer sur la hausse des prix pour acheter et revendre le terrain plus tard avec bénéfice.


Le terrain à bâtir pour la plus-value

Il s'agit surtout de terrain à bâtir ou de terrain constructible, une expression à peu près synonyme. Un tel lopin de terre ne donne pas de revenu, sauf rares exceptions (par exemple une ancienne prairie qu'on pourrait encore louer à un fermier pendant le temps du placement...). Par contre, le terrain à bâtir peut donner les plus grosses plus-values.

Lorsque le plan de secteur élaboré par l'autorité publique fait d'une ancienne terre agricole un terrain à bâtir, ce qui se montre régulièrement nécessaire en raison de l'extension des zones d'habitat, le mètre carré voit brusquement son prix se multiplier. Par parenthèse, on voit tout de suite que cela peut donner lieu à certaines magouilles...

Le plan de secteur et sa subdivision le plan particulier d'aménagement doivent être strictement respectés. Ils déterminent des zones dont dépend aussi la valeur marchande du mètre carré de surface : zones "vertes", résidentielles, agricoles,...

Les gros investisseurs achètent des hectares de terre à la fois et procèdent à leur lotissement. On y perce des voiries et l'on viabilise les parcelles en permettant leur accès à l'eau, à l'électricité, au gaz, aux égouts,... Cela coûte, mais cela rapporte bien davantage si l'on parvient à tout vendre au prix demandé.


La terre agricole pour un (modeste) revenu

Tant qu'elle reste classée en zone rurale, la terre agricole, elle, apporte nettement moins de plus-value que le terrain à bâtir. Par contre, elle donne un revenu, notamment sous la forme d'un fermage (les fermiers sont au vrai sens du terme les locataires preneurs d'un bail à ferme).

Il y a toutes sortes de terres agricoles : les prairies, les terres de culture, les vergers, les bois, les étangs (eh oui, voilà de l'eau qui est considérée comme terre),...

Chaque catégorie a ses propres tarifs en vertu du vieux principe paysan selon lequel "la terre n'a jamais valu que le prix de ce qu'elle peut produire". Il s'agit selon les cas des produits de l'élevage (viande et produits laitiers), des céréales et autres betteraves ou pommes de terre dont la qualité géologique du terrain autorise la culture, des fruits du verger, des coupes de bois, des droits de chasse et de pêche...

Mais, nonobstant l'attrait du retour à la nature, il faut insister sur le fait qu'il s'agit de placements plutôt ingrats... tant que le champ ou le pré ne fait pas sa mutation en terrain à bâtir.

Adresses utiles

UPI - Union de Professions Immobilières
Avenue Albert, 29 - 1190 Bruxelles
Tél. 02.343.33.39

Fédération Royale des Notaires de Belgique
Rue de la Montagne, 30-32 - 1000 Bruxelles
Tél. 02.505.08.62


Dominique Demain

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